¿DE QUE DEPENDE EL RESULTADO DEL CERTIFICADO ENERGÉTICO?

El objetivo de este artículo no es dar una respuesta técnica para profesionales, sino trasmitir unas pinceladas para los profanos en la materia, propietarios de viviendas, locales o edificios, que no tienen porqué conocer en profundidad como obtiene el resultado de una calificación energética

El resultado del certificado energético se muestra con la caracterización de la vivienda con dos letras: una correspondiente a emisiones de CO2 en kgCO2/m2 año y otra correspondiente a la demanda de energía en kWh/m2 año. La escala de letras va desde la A (más eficiente) hasta la G (menos eficiente)

El certificado energético no mide consumos sino la demanda; esto es, independientemente de lo poco que se ponga la calefacción o se use el agua caliente, incluso si no usa o no se pone en marcha la calefacción o el aire acondicionado o no se usa agua caliente, el certificado va a calcular la necesidad, no el uso real, de agua caliente, calefacción y refrigeración para unas condiciones normales de uso teóricas, puesto que cada inquilino hace uso el uso de las instalaciones como crea conveniente. No se tiene en cuenta el resto de usos (electrodomésticos, iluminación,…) que no estén directamente relacionados con el confort térmico de la vivienda.

Esta demanda dependerá esencialmente de la capacidad de aislamiento de la parte de la construcción de la vivienda, local o edificio que esté en contacto con el exterior (pueden ser las fachadas, el suelo o el techo), teniendo en cuenta ventanas, uniones a los pilares, vigas, etc. Cuanto más parte de la construcción esté en contacto con el exterior más se calentará una vivienda en verano o más se enfriará en invierno, lo que exigirá que la demanda energética sea mayor para mantener la vivienda fresca en verano o calefactada en invierno. 

Dependerá también de la orientación de las partes de la construcción que estén en contacto con el exterior y si a estas les da el sol o hay elementos que den sombra. Todos sabemos por experiencia que una vivienda cuya fachada este orientada al sur recibe más sol y por lo tanto estará más caliente en invierno, pero también lo estará en verano. Según la zona climática de la península en la que esté la vivienda interesara una orientación u otra; por ejemplo, en las zonas con veranos calurosos y largos e inviernos cortos y templados, la orientación apropiada es en la que predomina el norte.

En cuanto a las emisiones dependerá de la eficiencia de las instalaciones y del combustible que utilicemos para la climatización y para calentar el agua. Por ello, puede verse en muchas de las recomendaciones para la mejora de la eficiencia energética propuestas de utilizar calderas de pellets mejorando la letra que corresponde a las emisiones, puesto que al tratarse de biomasa el balance es nulo (el árbol en su crecimiento utiliza el CO2 que existe en la atmósfera y lo retira de esta, cuando quemamos la madera, el CO2 retirado vuelve a la atmósfera, por ello se dice que su balance es nulo, no aportamos más CO2 a la atmósfera del que ya existía antes de crecer el árbol).

La capacidad de aislamiento de las paredes, suelo o techo de una vivienda fundamentalmente viene determinada por la forma y materiales de construcción establecida anteriormente por la Normas Básicas de Edificación y ,actualmente por el Código Técnico de Edificación. En buena lógica, cuanto más moderna sea una edificación mejor calificación obtendrá según la legislación en vigor que se le aplicará al proyectarla. Otro caso aparte es la sorprendente eficiencia de las viviendas de construcción tradicional, pero eso es otra historia que merece un solo artículo para contarla

¿QUE PASA SI ALQUILO UNA VIVIENDA SIN CERTIFICADO ENERGÉTICO?

Desde el pasado 1 de junio de 2013 todo propietario que quiera vender o alquilar una vivienda debe disponer del certificado energético de la misma.  Este documento, criticado por unos y alabado por otros, debe realizarlo un técnico con la habilitación correspondiente (ver ¿Quién puede realizar un certificado energético?). Para que el certificado tenga plena validez debe estar registrado en los correspondientes Registros de cada Comunidad Autónoma.

Alquilar la vivienda sin certificado energético significa asumir dos importantes riesgos. El primero es exponerse a la multa correspondiente por parte de los Inspectores. Las inspecciones no han hecho más que comenzar y las multas impuestas hasta la fecha son como mínimo de 601 euros pudiendo llegar hasta 1.000 euros.

El segundo riesgo, más dañino incluso, es la posibilidad de que el inquilino rompa con el contrato de arrendamiento antes de tiempo y  el propietario deba devolverle la posible fianza. Es incluso posible que el inquilino demande al propietario por daños y perjuicios en materia de consumo al no disponer de la información facilitada por el certificado energético.  Es clave recordar que el certificado energético indica el consumo de energía necesario para mantener la vivienda en condiciones normales de habitabilidad; nos da una idea, sesgada porque no tiene en cuenta el consumo de electrodomésticos ni iluminación, del gasto en luz, gas u otras fuentes de energía, dato importante para el inquilino.

Es cierto que en las operaciones entre particulares mediante un contrato privado, propietario e inquilino siempre tienen la opción de pasar por alto el certificado energético. El propietario debe saber que ahorrarse el certificado y alquilar la casa a un inquilino que no se lo exige, se expone a que éste pueda romper cuando quiera el contrato de arrendamiento, únicamente le basta con alegar que el dueño de la casa no puso a su disposición el certificado energético

¿EN QUE CONSISTE EL PLAN DE INSPECCIÓN DE CERTIFICADOS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA?

El pasado 16 de mayo de 2014 se publico la Resolución por la que se aprobó el Plan de Inspección en materia de Certificación Energética de Edificios.

Este Plan de Inspección actuará sobre dos frentes:

• Sobre los Técnicos Certificadores y sus actuaciones
• Sobre los propietarios de los inmuebles y sus obligaciones.

En lo que respecta a los Técnicos Certificadores se comprobará que estén en posesión de las titulaciones habilitantes reconocidas para poder hacerlo y que el certificado se ha elaborado correctamente, con todo el contenido exigido legalmente.

Es interesante indicar que se comprobará especialmente que el Certificado registrado se corresponde con los datos reales del inmueble. El propietario debe evitar caer en ofertas que garantizan la mejor calificación posible sin fundamento técnico que lo corrobore. Según la fecha de construcción del edificio es posible determinar sin mucho margen de error la calificación energética que cabe esperar, sin tener en cuenta las posibles rehabilitaciones realizadas en el inmueble. Es cierto que la calificación mejorará con un rehabilitación que tenga en cuenta los principios para un correcto aislamiento, pero sólo si esta rehabilitación se ha realizado correctamente.

En cuanto a las obligaciones de los propietarios se verificará que en cualquier publicidad dirigida a vender o alquilar un inmueble se muestra la calificación energética o la etiqueta de calificación energética. Todavía es corriente ver en anuncios de particulares o inmobiliarias aquello de está en "tramite de obtención". Mi experiencia me muestra que la mayoría de certificados me los encargan cuando ya están cerradas las operaciones de venta o arrendamiento.

¿COMO ES EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA?

El certificado energético es un documento realizado por un técnico competente donde se nos indica la clasificación de un inmueble desde la letra A (más eficiente) hasta la letra G (menos eficiente) en función del consumo de energía necesaria para mantener el inmueble habitable en condiciones normales de uso y ocupación.

Tiene un contenido mínimo fijado por el el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. 

Consta de los siguiente apartados:

1. Una primera parte con los datos del inmueble certificado, los datos del técnico certificador y la calificación obtenida por el inmueble

2. El anexo I con la descripción de las características energéticas del edificio

3. El anexo II con la calificación energética del inmueble

4. El anexo III con la recomendaciones para la mejora de la eficiencia energética

Este anexo se completa con un documento donde se desarrolla las medidas de mejora propuestas. Estas medidas no son de obligatorio cumplimiento.

5. Finalmente el anexo IV con las pruebas, comprobaciones e inspecciones realizados por el técnico certificador.

¿QUIEN PUEDE HACER UN CERTIFICADO ENERGÉTICO?

Según establece el Real Decreto 235/2013 sobre el procedimiento para la certificación de las edificaciones los técnicos competentes para certificar son aquellos que estén en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas.

Pueden hacer un certificado energético los técnicos que posean las siguientes titulaciones:

• Arquitecto
• Arquitecto Técnico o Aparejador.
• Ingeniero Industrial
• Ingeniero Técnico Industrial
• Ingeniero Aeronáutico
• Ingeniero Agrónomo
• Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos
• Ingeniero de Minas
• Ingeniero de Montes
• Ingeniero Naval y Oceánico
• Ingeniero de Telecomunicación
• Ingeniero Técnico Aeronáutico
• Ingeniero Técnico Agrícola
• Ingeniero Técnico Forestal
• Ingeniero Técnico de Minas
• Ingeniero Técnico Naval
• Ingeniero Técnico de Obras Públicas
• Ingeniero Técnico Telecomunicación
• Ingeniero Técnico Topógrafo

Al contrario de lo que se indica en algunas informaciones, el Certificado Energético o Certificado de Eficiencia Energética no necesita estar visado por ningún colegio profesional

¿PARA QUE SIRVE UN CERTIFICADO ENERGÉTICO?

El Certificado Energético nos va a servir en tres aspectos:

1. PARA CUMPLIR CON LAS OBLIGACIONES LEGALES

El Certificado Energético o Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio para poder vender o alquilar cualquier vivienda, edifico o local construida antes del 2007 desde el 13 de abril del 2013, fecha en la que entra en vigor el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. El citado Real Decreto contempla las excepciones para las que no será necesario obtener el Certificado Energético.

Los edificios construidos a partir del 2007 cuentan desde el momento de su construcción con el Certificado de Eficiencia Energética; por lo tanto, los propietarios de cualquier vivienda o local construido a partir del 2007 deben disponer del Certificado Energético facilitado por el constructor o vendedor.

Las viviendas o locales construidos antes del 2007 no disponen del Certificado Energético. Si no va a vender o alquilar su vivienda o local, no es necesario obtenerlo. Pero si su intención es vender o alquilar debe disponer con antelación del Certificado. La responsabilidad de obtenerlo es del propietario, no del comprador o arrendatario. Con toda probabilidad la Notaría le exigirá la documentación referente al Certificado de Eficiencia Energética antes de firmar la venta. Es más, es obligatorio disponer del Certificado Energético y mostrar la calificación obtenida cuando ponga un anuncio para vender o alquilar. 

Hasta la fecha no se ha sido muy exigente en el aspecto indicado anteriormente (mostrar la calificación en los anuncios), pero ya hay Comunidades Autónomas con Planes de Inspección para comprobar el cumplimiento del procedimiento y en su caso sancionar.

Es obligatorio entregar el Certificado Energético junto con las escrituras de la propiedad al comprador de la vivienda o local. En el caso de alquileres, el propietario está obligado a mostrar y entregar una copia al arrendatario. 

2. PARA PAGAR MENOS POR NUESTRO CONSUMO ENERGÉTICO

El Certificado de Eficiencia Energética nos indica la cantidad de energía que utilizamos para la calefacción, refrigeración y agua caliente de nuestra vivienda (en el caso de locales comerciales, oficinas, etc. también se tiene en cuenta la iluminación). La energía necesaria puede ser eléctrica, gas natural (o bombona de butano), gasoil para calderas, leña, pellets.

Nuestro consumo energético se refleja en la factura del gas, de la luz, etc., Si utilizamos menos energía, menos consumo, pagamos menos y nuestro bolsillo lo agradece.

Cuando tratamos de vender o alquilar una vivienda o local siempre nos fijamos en el lugar donde está y en otros condicionantes para ofertar un precio. Cuanto mejor sea la calificación energética mayor valor añadido porque mayor es el ahorro en las facturas de luz o gas. Esto interesa tanto al comprador o arrendatario como al propietario.

3. PARA INTRODUCIR MEJORAS EN LA VIVIENDA O LOCAL QUE REDUZCAN LA FACTURA ENERGÉTICA

Los Certificados Energéticos deben llevar un anexo con recomendaciones para mejor la calificación obtenida. Estas recomendaciones no son de obligado cumplimiento pero son interesantes llevarlas a cabo. Con ello se consigue una mejora en sustancial en el consumo de energía que redundará en la anteriormente indicada reducción de nuestras facturas.